De splitsingsakte lezen: wat staat er precies in?

Waaruit de akte bestaat

Een splitsingsakte kent drie onderdelen.

De akte zelf. Hierin staat welk gebouw en welke grond worden gesplitst, in welke appartementsrechten, en wie op dat moment eigenaar is.

De splitsingstekening. Een plattegrond waarop precies staat waar de grenzen van elk appartementsrecht liggen, en welke ruimten gemeenschappelijk zijn. Bij twijfel over wie waarvoor verantwoordelijk is, is deze tekening vaak doorslaggevend.

Het reglement van splitsing. Elke akte moet een reglement bevatten. In de praktijk gebeurt dat door te verwijzen naar een ingeschreven modelreglement, met daarbij de bepalingen waarvan wordt afgeweken.

Waar je hem vindt

De splitsingsakte is ingeschreven bij het Kadaster en daar op te vragen. Ook de notaris die de akte heeft gepasseerd heeft hem in het archief. Bij aankoop van een appartement hoor je de akte te ontvangen, en een goed functionerende vereniging heeft hem digitaal beschikbaar voor elk lid.

Krijg je hem niet, dan is dat op zichzelf al een signaal over hoe de vereniging ervoor staat.

De vijf dingen waar je naar kijkt

1. Je breukdeel. Het breukdeel bepaalt welk aandeel je hebt in de gemeenschap en, in de meeste reglementen, welk deel van de gezamenlijke kosten je draagt. Bij een gebouw met appartementen van verschillende grootte lopen de breukdelen uiteen. Twee eigenaars met een even groot appartement horen hetzelfde breukdeel te hebben, en als dat niet zo is, is daar in de akte een reden voor te vinden.

2. Je stemverhouding. Stemrecht en breukdeel zijn niet automatisch hetzelfde. In sommige reglementen heeft elk appartementsrecht een stem, ongeacht de grootte. In andere volgt het stemrecht het breukdeel. Dit bepaalt hoe machtsverhoudingen in de vergadering liggen en het is het eerste waar je naar kijkt als je wilt weten of een partij een blokkerende positie heeft.

3. Wat gemeenschappelijk is en wat privé. Dit is de bron van de meeste conflicten in een VvE. Kozijnen, balkons, dakterrassen, leidingen, de voordeur van je appartement: per reglement en per akte kan het anders liggen. Wie een lekkage heeft en wil weten wie betaalt, begint hier.

4. De bestemming. De akte legt vast waarvoor een appartementsrecht bestemd is: woning, bedrijfsruimte, berging, parkeerplaats. Een woning gebruiken als kantoor of als vakantieverhuur kan in strijd zijn met de bestemming, ook als de gemeente er geen bezwaar tegen heeft.

5. De afwijkingen van het modelreglement. In de akte staat welke artikelen van het modelreglement niet of anders gelden. Precies daar zitten de bepalingen die specifiek voor jouw gebouw zijn bedacht, bijvoorbeeld over een dakterras, over parkeerplaatsen of over de verdeling van kosten tussen woningen en bedrijfsruimten.

Het modelreglement vinden

In de akte staat een verwijzing als "het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, vastgesteld in januari 1992". Dat jaartal bepaalt welke set standaardbepalingen op jouw vereniging van toepassing is.

De belangrijkste versies:

Daarnaast bestaan er aparte modelreglementen voor ondersplitsing, uit 2006 en 2018, en voor serviceflatgebouwen.

Belangrijk: het modelreglement 2017 vervangt de eerdere versies niet. Ze bestaan naast elkaar. Notarissen gebruiken de nieuwste versie bij nieuwe splitsingen of wanneer een bestaand reglement wordt gewijzigd. Voor jouw vereniging geldt de versie die in jouw akte staat, hoe oud die ook is.

Wil je bepalingen tussen versies vergelijken, dan bestaat daar een transponeringstabel voor. Handig wanneer je een uitspraak of een advies leest dat naar een artikelnummer uit een andere versie verwijst.

Rekenvoorbeeld

Een gebouw met twaalf appartementen en twee bedrijfsruimten op de begane grond. In de akte staan de volgende breukdelen:

De jaarbegroting van de vereniging bedraagt € 48.000.

Een eigenaar van een type A betaalt: 90/1000 × € 48.000 = € 4.320 per jaar.

Een eigenaar van een type B betaalt: 65/1000 × € 48.000 = € 3.120 per jaar.

Zo hoort het te werken. Ontdek je dat de vereniging in werkelijkheid iedereen hetzelfde bedrag in rekening brengt, dan wordt er in strijd met de akte gehandeld. Dat komt vaker voor dan je zou denken, meestal bij verenigingen die het jaren geleden "voor het gemak" zo hebben afgesproken zonder de akte te wijzigen.

Wat er in de praktijk misgaat

De bijdragen volgen de akte niet. Zie het voorbeeld hierboven. Een afspraak in de vergadering kan de akte niet opzij zetten. Wil je een andere verdeling, dan moet de akte gewijzigd worden, en daarvoor gelden zware meerderheidseisen en is een notaris nodig.

Er wordt uitgegaan van het verkeerde modelreglement. Iemand leest een artikel op internet over artikel 9 van het modelreglement en past dat toe, terwijl zijn vereniging onder een andere versie valt waar dat artikel iets anders regelt. Controleer altijd eerst het jaartal in je eigen akte.

De afwijkingen worden overgeslagen. Het modelreglement wordt gelezen, de akte niet. Juist in de afwijkingen staan de bepalingen die voor jouw gebouw zijn geschreven.

De splitsingstekening wordt vergeten. Bij discussies over een balkon, een dakterras of een berging is de tekening vaak beslissend.

De akte is niet beschikbaar voor de leden. Bij een bestuurswissel of een overstap naar een andere beheerder verdwijnt de akte regelmatig uit beeld. Zet hem digitaal op een plek die niet aan een persoon hangt.

Er wordt aangenomen dat een oude akte niet meer geldt. Een splitsingsakte uit 1974 geldt gewoon, ook al is de wet sindsdien op onderdelen veranderd. Dwingende wetsbepalingen gaan wel voor.

Wat dit voor jou betekent

Koop je een appartement? Lees de akte voor het tekenen, niet erna. Kijk naar het breukdeel, de bestemming en de bepalingen over wat privé is. Een dakterras dat er wel ligt maar niet in de akte staat, is een probleem dat je erbij koopt.

Ben je bestuurslid? Controleer een keer of de bijdragen daadwerkelijk de breukdelen uit de akte volgen. Klopt het niet, breng het dan in de vergadering. Hoe langer een onjuiste verdeling doorloopt, hoe ingewikkelder het wordt om hem recht te zetten.

Ben je beheerder? De akte is je startdocument. Appartementsrechten, breukdelen en stemverhoudingen komen er rechtstreeks uit. Leg ze een keer goed vast en je hoeft er nooit meer over te discussiëren.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Boek 5, titel 9 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
• Akte van vaststelling modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, 19 december 2017
• Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten, 2018
• Kadaster, informatie over het opvragen van akten

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.