Reservefonds VvE: hoeveel moet je reserveren?

De hoofdregel

De verplichting om een reservefonds aan te houden staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Het fonds is bedoeld voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse uitgaven. Schoonmaak, tuinonderhoud, verzekeringspremies en kleine reparaties horen in de gewone begroting. Een nieuw dak, een liftrevisie of het vervangen van kozijnen horen in het reservefonds.

Sinds 1 januari 2018 is die verplichting concreter gemaakt. De Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars schrijft voor hoeveel er minimaal in moet. Aanleiding was dat ongeveer de helft van de verenigingen te weinig spaarde, met achterstallig onderhoud als gevolg.

De wet geeft twee routes.

Route 1: reserveren op basis van een MJOP. Heb je een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan, dan bepaalt dat plan wat je jaarlijks opzij zet. Het plan beslaat een periode van tien jaar en beschrijft welk onderhoud er wanneer nodig is en wat het kost. Daaruit rolt de benodigde jaarlijkse reservering.

Route 2: 0,5 procent van de herbouwwaarde. Is er geen MJOP vastgesteld, dan reserveer je minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. De herbouwwaarde staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering, die elke VvE verplicht moet hebben.

Let op de volgorde. De 0,5 procent is geen norm die altijd geldt. Het is een vangnet voor verenigingen die geen MJOP hebben.

De uitzonderingen

Er zijn twee situaties waarin een VvE niet hoeft te reserveren in het reservefonds.

Instemming van minimaal 80 procent van de eigenaars. Besluit de vergadering met die meerderheid dat er niet gereserveerd wordt, dan mag dat. De eigenaars betalen dan de kosten van groot onderhoud rechtstreeks op het moment dat het onderhoud plaatsvindt. Dat klinkt aantrekkelijk tot het moment dat er een rekening van veertigduizend euro op tafel ligt en één van de eigenaars die niet kan betalen.

Een bankgarantie. Een bank staat er dan voor in dat de onderhoudskosten betaald worden wanneer de eigenaars dat niet doen.

Beide uitzonderingen komen in de praktijk weinig voor en beide zijn zelden verstandig.

Rekenvoorbeeld

Een complex van 24 appartementen aan de rand van Utrecht. Op het polisblad van de opstalverzekering staat een herbouwwaarde van € 4.800.000. Er is geen MJOP vastgesteld.

De minimale jaarlijkse reservering is dan:

€ 4.800.000 × 0,5 procent = € 24.000 per jaar

Verdeeld over 24 appartementsrechten met gelijke breukdelen komt dat neer op € 1.000 per eigenaar per jaar, oftewel ruim € 83 per maand bovenop de gewone servicekosten.

Stel nu dat de vereniging wél een MJOP laat opstellen. Daaruit blijkt dat het dak over zeven jaar aan vervanging toe is, met een geraamde kostenpost van € 180.000, en dat er over twaalf jaar schilderwerk aankomt van € 60.000. Samen met het overige geplande onderhoud vraagt het plan een jaarlijkse reservering van € 31.500.

In dit geval is de wettelijke ondergrens dus lager dan wat het gebouw feitelijk nodig heeft. Dat is geen uitzondering, dat is de regel.

Wat er in de praktijk misgaat

De 0,5 procent wordt gezien als een norm in plaats van een bodem. Dit is de kostbaarste misvatting in het hele VvE-beheer. De regel is bedacht als vangnet voor verenigingen zonder plan, niet als richtlijn voor wat een gebouw nodig heeft. Bij een gebouw met een lift, een parkeergarage of een plat dak aan het einde van zijn levensduur, is 0,5 procent vrijwel altijd te weinig.

De herbouwwaarde wordt niet geactualiseerd. De verzekerde herbouwwaarde loopt via de index mee met de bouwkosten, maar veel verenigingen rekenen jarenlang met het bedrag dat ooit op de eerste polis stond. Pak elk jaar het actuele polisblad erbij.

Het reservefonds wordt aangesproken voor gewone kosten. Een lekkende kraan in de gemeenschappelijke ruimte is geen groot onderhoud. Wordt het fonds gebruikt voor dagelijkse uitgaven, dan sta je bij het echte werk met lege handen.

Er wordt niets gereserveerd omdat het bestuur wisselt. In kleine verenigingen zonder beheerder verdwijnt de administratie regelmatig met het vertrekkende bestuurslid. De verplichting verdwijnt niet mee.

Het bedrag staat op de lopende rekening. Het reservefonds moet herkenbaar apart staan, op een betaal- of spaarrekening van de vereniging. Vermengd met de exploitatiemiddelen kun je bij de jaarrekening niet aantonen dat je aan de verplichting voldoet.

Wat dit voor jou betekent

Ben je bestuurslid? Controleer drie dingen. Ligt er een vastgesteld MJOP en zo ja, hoe oud is het? Wat staat er op het actuele polisblad aan herbouwwaarde? En komt het bedrag dat de vereniging jaarlijks stort daadwerkelijk overeen met wat er nodig is?

Ben je beheerder? De verplichting ligt bij de vereniging, maar de vraag komt bij jou terecht. Een overzicht per vereniging van herbouwwaarde, MJOP-status, benodigde reservering en werkelijke stand is het snelste antwoord op de vraag die elke kascommissie stelt.

Koop je een appartement? Vraag de laatste jaarrekening op en kijk naar de stand van het reservefonds afgezet tegen het MJOP. Een vereniging met een leeg fonds en een dak van dertig jaar oud is een rekening die op je ligt te wachten.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Artikel 5:126 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
• Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars, in werking per 1 januari 2018
• Rijksoverheid, "Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?"

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.