Breukdeel en stemverhouding in de VvE: wat is het verschil?

Het wettelijke uitgangspunt

Artikel 5:113 van het Burgerlijk Wetboek begint eenvoudig: de aandelen die door de splitsing ontstaan zijn gelijk, tenzij in de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald.

Dat uitgangspunt komt uit de tijd waarin appartementengebouwen bestonden uit vergelijkbare woningen rond één trappenhuis. In de praktijk wijkt vrijwel elke moderne akte ervan af, meestal door de breukdelen te koppelen aan het aantal vierkante meters per appartementsrecht.

De wet stelt daarbij één eis: wijkt de akte af van gelijke aandelen, dan moet uit de akte blijken op welke grondslag die verhouding berust. Er hoort dus een uitleg te staan van waarom de verdeling is zoals hij is. In oudere akten ontbreekt die uitleg regelmatig, en dan wordt achteraf reconstrueren waarom de ene eigenaar meer betaalt dan de andere een lastige exercitie.

Wat het breukdeel doet

Je aandeel in de gemeenschap. Bij verkoop van het hele gebouw, of bij opheffing van de splitsing, is dat je aandeel in de opbrengst.

Je aandeel in de gezamenlijke kosten. Alle schulden en kosten die volgens de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, worden verdeeld naar breukdeel, tenzij het reglement iets anders bepaalt. Heb je 90 van de 1.000 delen, dan betaal je 9 procent van de begroting.

Wat de stemverhouding doet

De stemverhouding bepaalt hoeveel stemmen je uitbrengt in de vergadering van eigenaars.

In sommige verenigingen heeft elk appartementsrecht één stem, ongeacht de grootte. In andere volgt het aantal stemmen het breukdeel, en dan kan de ene eigenaar vijf stemmen hebben en de andere drie terwijl ze allebei één appartement bezitten.

Wat voor jouw vereniging geldt, staat in de splitsingsakte en het toepasselijke reglement. Lees dat na, want het bepaalt hoe de machtsverhoudingen liggen.

Waarom die twee uit elkaar kunnen lopen

Stel: een gebouw met acht kleine appartementen en twee grote penthouses. De breukdelen zijn gekoppeld aan de oppervlakte, dus de penthouses dragen samen bijna de helft van de kosten. Maar het reglement kent elk appartementsrecht één stem toe.

Dan betalen twee eigenaars bijna de helft van alles, terwijl ze samen twee van de tien stemmen hebben. Dat is niet onrechtmatig en het komt vaker voor dan je denkt, maar het is wel de bron van conflicten die jaren doorlopen.

Andersom kan ook. Een belegger die zes van de veertien appartementen bezit, heeft bij één stem per recht een blokkerende positie bij elk gekwalificeerd besluit, ongeacht wat de andere acht eigenaars willen.

Kijk hier dus naar voordat je koopt. Het is een van de weinige dingen in een VvE die je achteraf vrijwel niet kunt veranderen.

Rekenvoorbeeld

Een gebouw met veertien appartementsrechten en 1.000 breukdelen in totaal.

De begroting bedraagt € 48.000 per jaar.

Wat betaalt wie?
Type A: 90/1000 × € 48.000 = € 4.320 per jaar
Type B: 65/1000 × € 48.000 = € 3.120 per jaar
Bedrijfsruimte: 60/1000 × € 48.000 = € 2.880 per jaar

Wie beslist?
Elk recht heeft één stem, dus de acht eigenaars van type B hebben samen een gewone meerderheid, terwijl ze samen 52 procent van de kosten dragen. De vier eigenaars van type A dragen 36 procent van de kosten met 29 procent van de stemmen.

Zou het reglement het stemrecht aan het breukdeel koppelen, dan verschuift die verhouding volledig.

Het breukdeel wijzigen

Dit kan, maar het is een zware procedure. Er zijn twee routes.

Route 1: medewerking van alle appartementseigenaars. Iedereen tekent mee bij de notaris.

Route 2: een besluit met vier vijfden. Sinds 2005 kan de akte ook gewijzigd worden met medewerking van het bestuur, als de vergadering daartoe besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt. In de akte kan een nog grotere meerderheid zijn voorgeschreven. De oproepingstermijn voor die vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen.

In beide gevallen is er meer nodig dan alleen de eigenaars. Wijziging van de splitsingsakte behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, dus in de praktijk de hypotheekhouders, en van hen die beslag hebben gelegd. Is er erfpacht of opstal in de splitsing betrokken, dan is ook de grondeigenaar nodig. Datzelfde geldt voor gerechtigden tot een erfdienstbaarheid als hun recht door de wijziging wordt verkort.

Dat is de reden dat een wijziging in de praktijk maanden duurt: je hebt niet alleen je buren nodig, je hebt ook hun banken nodig.

Weigert iemand zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven. En een meerderheidsbesluit tot wijziging kan door een overstemde eigenaar bij de rechter worden aangevochten.

Wat er in de praktijk misgaat

De bijdragen volgen het breukdeel niet. Dit is de meest voorkomende fout in kleine verenigingen. Ergens is ooit afgesproken dat iedereen hetzelfde betaalt omdat dat makkelijker zou zijn, terwijl de akte een ongelijke verdeling voorschrijft. Een afspraak in de vergadering kan de akte niet opzij zetten. Hoe langer het doorloopt, hoe ingewikkelder het wordt om recht te trekken, want dan spelen ook verjaring en gewekt vertrouwen mee.

De breukdelen tellen niet op tot het geheel. Bij oudere akten en bij akten die na een wijziging opnieuw zijn opgesteld, komt het voor dat de som niet klopt. Controleer dat één keer.

Bergingen en parkeerplaatsen worden vergeten. Als die als afzonderlijke appartementsrechten zijn gesplitst, hebben ze een eigen breukdeel en soms een eigen stem. In de ledenadministratie ontbreken ze vaak.

Er wordt op personen geteld in plaats van op stemmen. Bij ongelijke stemverhoudingen gaat dat mis, zowel bij het quorum als bij de uitslag.

Bij een ondersplitsing loopt het stemrecht anders. Is één appartementsrecht uit de hoofdsplitsing zelf weer gesplitst, dan geldt een aparte regeling voor wie de stemmen in de hoofdvergadering uitbrengt. Zoek dat uit voordat je een vergadering houdt.

Bij vruchtgebruik stemt de vruchtgebruiker. Niet de blote eigenaar, tenzij bij de vestiging anders is bepaald.

Bij verkoop wordt de koper niet geïnformeerd. De wet verplicht tot voorlichting van de verkrijger over openstaande bijdragen en de omvang van het reservefonds. Dat is precies wat een notaris opvraagt bij een overdracht, en een vereniging die dat niet op orde heeft, vertraagt de verkoop van haar eigen leden.

Wat dit voor jou betekent

Ben je bestuurslid? Controleer één keer of de bijdragen daadwerkelijk de breukdelen uit de akte volgen. Klopt het niet, breng het dan in de vergadering en laat je adviseren over hoe je het rechttrekt.

Overweeg je een appartement te kopen? Kijk naar drie dingen: je breukdeel, je stemverhouding en of één partij een blokkerende positie heeft. In een vereniging waar een belegger meer dan een vijfde van de stemmen bezit, komt geen wijziging van de akte tot stand zonder zijn instemming.

Ben je beheerder? Leg per vereniging vast: het appartementsrecht, het breukdeel, het aantal stemmen en de eigenaar. Daaruit rolt zowel de bijdrage per lid als het quorum tijdens de vergadering. Dat is één keer werk en daarna nooit meer discussie.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Artikel 5:113, 5:121, 5:123, 5:127 en 5:139 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
• Modelreglementen bij splitsing in appartementsrechten

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.