Onderhoud: wat is voor de huurder en wat voor de verhuurder?
De huurder draait op voor kleine herstellingen, de verhuurder voor al het overige onderhoud en voor het verhelpen van gebreken. Wat precies onder kleine herstellingen valt, staat in het Besluit kleine herstellingen. Die lijst is bepalend, en bij woonruimte kun je er niet ten nadele van de huurder van afwijken in het contract.
De hoofdregel
De wet legt de verantwoordelijkheid in beginsel bij de verhuurder. Jij verhuurt een woning die geschikt is voor bewoning en jij houdt hem in die staat.
Daarop bestaat één afgebakende uitzondering: kleine herstellingen zijn voor rekening van de huurder. Welke dat zijn, is uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen, een algemene maatregel van bestuur die bij de wet hoort.
Drie voorwaarden bepalen samen of iets als kleine herstelling telt:
- Het gaat om een herstelling die in het Besluit wordt genoemd
- De herstelling brengt geen noemenswaardige kosten met zich mee
- De herstelling vereist geen specialistische kennis of vaardigheden
Voldoet een klus niet aan alle drie, dan is hij voor jou.
Wat doorgaans voor de huurder is
Een indicatie op basis van het Besluit. Raadpleeg de actuele tekst voor de volledige opsomming, want die is bepalend.
- Binnenschilderwerk en het witten van binnenmuren en plafonds
- Kleine reparaties aan schakelaars, stopcontacten en deurbellen
- Het vervangen van lampen en lampenkappen binnen en buiten
- Het vervangen van kraanleertjes en soortgelijke kleine onderdelen
- Het ontstoppen van afvoeren binnen de woning
- Het gangbaar houden van hang- en sluitwerk, sloten en scharnieren
- Het bijvullen en ontluchten van de verwarmingsinstallatie
- Regulier tuinonderhoud, snoeien en onkruid verwijderen
- Het schoonhouden van goten die zonder gevaar bereikbaar zijn
- Het vervangen van batterijen in rookmelders
Wat voor de verhuurder is
Alles wat daarbuiten valt. In de praktijk:
- Dak, gevel, kozijnen, fundering en constructie
- Vervanging van de cv-ketel en groot onderhoud aan installaties
- Leidingen, riolering en het ontstoppen van het buitenriool
- Vervanging van keuken, sanitair en vloeren aan het einde van hun levensduur
- Het verhelpen van vocht, lekkages en schimmel met een bouwkundige oorzaak
- Buitenschilderwerk
- Alles wat specialistische kennis vereist of noemenswaardige kosten meebrengt
Wat je niet contractueel kunt wegregelen
Bij woonruimte is deze verdeling semi-dwingend recht. Je kunt in het huurcontract niet ten nadele van de huurder afwijken. Een bepaling waarin je de vervanging van de cv-ketel bij de huurder legt, houdt dus geen stand, ook al heeft de huurder getekend.
Bij bedrijfsruimte ligt dat anders. Daar geldt contractvrijheid en verschuiven de gangbare modelcontracten en algemene bepalingen een aanzienlijk deel van het onderhoud naar de huurder. Lees dus altijd wat er in jouw contract staat en ga er niet vanuit dat de regels voor woonruimte gelden.
Gebreken
Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mag verwachten, en die niet aan hemzelf te wijten is.
Melden. De huurder moet het gebrek bij je melden. Doet hij dat niet, dan kun je niet aansprakelijk zijn voor gevolgschade die je had kunnen voorkomen.
Verhelpen. Na de melding ben je verplicht het gebrek te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vergt die redelijkerwijs niet van je gevergd kunnen worden.
Als je niets doet. Bij gereguleerde woonruimte kan de huurder de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen zolang het gebrek bestaat. Bij geliberaliseerde woonruimte loopt die route via de kantonrechter. In beide gevallen kan de huurder ook schadevergoeding vorderen als het gebrek aan jou te wijten is.
De les is eenvoudig: een melding die je laat liggen wordt duurder dan de reparatie.
Rekenvoorbeeld
Een huurder meldt in november dat de radiatoren op de bovenverdieping koud blijven.
Scenario A: de installatie moet ontlucht worden. Dat staat in het Besluit kleine herstellingen en is voor de huurder. Je legt uit hoe het werkt of verwijst naar de handleiding. Kosten voor jou: nul.
Scenario B: de cv-ketel is defect. Dat is geen kleine herstelling. Je laat een monteur komen. Kosten voor jou: het bezoek en de reparatie of vervanging.
Scenario C: je laat het drie weken liggen en de huurder zit in de kou. Dan is er sprake van een gebrek dat je niet verhelpt. Bij een gereguleerde woning kan de huurder huurverlaging vragen bij de Huurcommissie voor de periode dat het gebrek bestond. Wat een monteursbezoek van € 180 had kunnen zijn, wordt dan een korting op je huurinkomsten plus een geschil.
Het verschil tussen A, B en C is niet de storing. Het is hoe snel je erop reageert en of je weet welke categorie het is.
Wat er in de praktijk misgaat
Er wordt vertrouwd op het contract in plaats van op de wet. Een clausule die onderhoud bij de huurder legt, werkt bij woonruimte niet als het geen kleine herstelling is.
De regels van bedrijfsruimte worden op woonruimte toegepast. Wie beide verhuurt, gebruikt soms hetzelfde denkkader. Dat gaat mis.
Meldingen worden niet vastgelegd. Bij een discussie over een gebrek gaat het over de vraag wanneer er is gemeld en wat er daarna is gebeurd. Zonder registratie sta je zwak.
Er wordt te lang gewacht. Een klein gebrek dat blijft liggen wordt een groot gebrek plus een grond voor huurverlaging.
Slijtage wordt bij de huurder gelegd. Een keuken van twintig jaar oud is aan het einde van zijn levensduur. Dat is geen schade en geen kleine herstelling.
Schade door de huurder wordt niet onderscheiden van onderhoud. Schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt komt wel voor zijn rekening, ongeacht de omvang. Dat is een andere categorie dan onderhoud.
Er is geen opleverstaat. Zonder beginopname kun je bij vertrek niet aantonen wat er is veranderd.
Wat dit voor jou betekent
Maak de verdeling expliciet bij de sleuteloverdracht. Een korte bijlage bij het contract waarin staat welke klussen voor de huurder zijn, voorkomt het merendeel van de discussies. Die bijlage mag de wettelijke verdeling niet oprekken, maar wel verduidelijken.
Leg elke melding vast met datum. Wat er gemeld is, wanneer, door wie, wat je hebt gedaan en wanneer het was opgelost.
Reageer snel, ook als het niet voor jou is. Een huurder die binnen een dag antwoord krijgt, ook als het antwoord is dat hij het zelf moet doen, meldt de volgende keer weer op tijd. Een huurder die geen antwoord krijgt, meldt niets meer totdat het te laat is.
Bouw een onderhoudshistorie per eenheid op. Bij een tweede klacht op hetzelfde adres wil je in één oogopslag zien wat er eerder is gedaan.
Veelgestelde vragen
Waar staat precies wat voor de huurder is?
Mag ik in het contract afwijken van deze verdeling?
Wie betaalt het ontstoppen van de afvoer?
Wie betaalt een gebroken ruit?
Mag ik de huurder verplichten een onderhoudscontract voor de cv af te sluiten?
Wat als de huurder een gebrek niet meldt en er ontstaat schade?
Bronnen
- Artikel 7:204 tot en met 7:208, 7:217 en 7:240 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
- Besluit kleine herstellingen
- Huurcommissie, informatie over gebreken en huurverlaging
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.
In BRIPE meldt de huurder via zijn eigen portaal met foto, zie je meteen bij welke eenheid het hoort en blijft de volledige historie bewaard. Bij een tweede klacht op hetzelfde adres weet je wat er eerder is gedaan.
Bekijk onderhoud en tickets in BRIPE